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不动产投资

关於不动产投资

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为了投资的几点建议

投资不动产的建议

上述都是关於房屋所有者通过不动产租赁获得租金(房费)的不动产一般用语。所谓现空,指的是租借一方的客户尚未决定是否租用的房间(房地产)。

关於用於出租

并非自己居住,而是将购买的不动产(房地产)转租给第三者(他人)来获取租金(房费)用的房屋商品。

公寓的种类

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单身公寓
1R。除了一个房间外另有洗手间和浴室,小的房间有15㎡~30㎡。
家族型
有2LDK和3LDK两种类型。有2个以上房间的面积在30㎡~100㎡。
独户
普通的住宅有2楼型和3楼型,另付有停车场和小庭院。
办公楼型建筑
不是楼房里有1楼或者2楼的建筑,而是用来办公的建筑。
店铺型建筑
建筑物的1楼或者地下室可以用来做饭店或其他饮食店,也可以用来做商品展示店舖的建筑物。

其他房地产的投资

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付有租赁房屋的建筑
1楼可以自用(所有者),2楼?3楼以上可以用来租赁给他人使用的建筑物,但是该类型的建筑物因为有租赁金的收入,所以现在很少有该类型的房地产。
小规模楼房1栋
3楼以上10楼左右的房地产,因为土地的面积在20坪左右,所以可用面积在200坪(700㎡)左右。
商务楼
所谓的普通商务楼,建筑面积可以无限的大,大型房地产公司所拥有的超高型的商务楼其面积可达到几万坪,所以该类型的房地产不适於投资。
仓库,停车场
租赁仓库,经营停车场也是收益非常好的房地产投资项目,对有点房地产投资知识的人很有投资价值。

租金和购买不动产(房地产)的相互关系

  • 写真 虽然在购买新建成的公寓或者独户的时候要花很高价格,但在往外租借的时候,租金价格会比旧房屋略微高出(10%~30%)、然而在日本,租房的房间大小(面积)仍是排在决定房屋租金高低第一位,另外,如果房屋附近是有电车站或者位於都心位置(新宿?赤坂?麻布?六本木)等这些有利条件都会提高租金。相信这点在外国也会一样,房屋是否建在好的地段,面积是否够大,是否处於繁华的商业圈等这种条件都是决定租金的因素。如文字所示,标有(赁贷中)”租借中”既为用於出租的房屋。购买这样的房屋时,今後出租时候的租金就已经决定好了。
  • 一般情况下,称为自己居住而购买的不动产(房地产)为自家用,购买的用於出租收房租的房地产被称为用於出租。
  • 购买不动产时,只要有预算,即可以购买到任何价位的不动产,但之前一定要决定好购买的房地产是用於自己使用居住还是出租。例如一栋大的公寓,或者一个独户,内部能够划分出若干独门独户时,购买这样的物产可以自己使用的同时也租借给他人。还有的情况下可以同时购买2、3栋同样的公寓,或者购买两层以上的公寓,买主住在一层,其他用於租借。这样带有租借房间的房地产被称为符合式公寓。
  • 如果是公寓,建筑年龄不超过20多年的,且购买时候价格略微偏高的这样的数量并不多。 日本现在上市的租用公寓大多为建筑年龄30年以上,且租借费用并不低於更新的公寓,大概在最初刚建成时价格的80%左右。
  • 一般外国人字日本购买不动产的时候,一般会选择年租金收益占购买价格6%~10%的公 寓,其中既有斥资五亿日元以上购买大型洋楼,成为洋楼业主(所有者)的,也有花500万日元购买一间屋子的,或者花五亿日元购买总面积到5000m2的10层建筑的业主,但无论成为哪种业主,每年的收益都会大概在当初购买费用的6%~10%的收益,因此,在业主购买之前,应该仔细考虑,结合自己的经济状态,购买到合适的房地产(房地产)。
  • 关於投资独户,这种类型的房子一般是面向家族庞大不得不租借的大房子的租客,再者是公司为了去其他地点长期出差的人而租借使用。这样的房子数量不是很多,如果作为房地产购买然後出租时,不会有太大的收益。所以在此不是很推荐。
  • 与独户相同,还有一种同样面向家族租借者的3DK、4LDK户型或者多房间的大面积户型,这类房地产同样也不如单间屋户型租借需求量高,所以也不推荐。当然购买者自己用於自己居住的除外。
  • 比较来说作为投资的对象,单间房屋或者一栋小规模洋楼,再或者店舖等还是比较划算,3DK、4LDK等面型家族方面的公约或者独户型建筑,就现在市场状况来说不是很推荐。

关於买卖合同的名义人

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  • 在日本购买房地产时,无论是以个人名义还是以公司名义都是被认可的。并且关於房地产徵收的税金,个人名义或社会名义都是一样的。在日本的外国人,以个人名义购买时,只要用外国人登陆证或者住民票即可。外国的公司在分公司(营业所)如果已经登记的话,那麽用这个登记名的即可以在日本的任何地方进行购买。
  • 在中国本土、台湾、香港居住的无论以个人名义,还是以公司名义,如果具备相应的公证书或者营业许可证的公证书,或者户籍誊本的公证书,都可以用外国的住处,姓名登记购买日本的不动产(房地产)。
  • 日本的不动产(房地产)的买卖以及登记关系,完全自由并且具有合理性。外国人只要稍作学习和适应的话就能够了解掌握。

关於税收和手续费

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  • 无论是戸建(一戸建)独户还是公寓,所要上的税都差不多一样多。上税的多少和建筑物的建筑年数,所建地点有过。缴税可以一年四次分期缴纳,也可以一次性付清。一般来说,要缴付土地的固定资产税,建筑物(出租屋)的固定资产税,如果是公寓出租的话,还要另外交付管理费?房屋修缮备用金等。
  • 在购买或者卖出独户?公寓?洋楼?别墅等房地产(不动产)时,都需要交付通过中介公司产生的登记费,中介手续费,不动产取得税等。
  • 所谓手续费是指业主在购买或者卖出房地产时,或者房地产中介公司为公寓中的空房间招新租客时,业主所需要交付给房地产中介公司的费用。费用价格因物产而异。

关於修理?清扫?整修

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  • 用於租借的房地产,无论是租借给他人还是自己使用,一旦出现房屋老旧,污损,毁坏的情况,买主(房地产所有者)都要承担相应责任并且自己付费进行相应处理。虽说日本的保险行业理赔业务涉及很广,但仍不适用於以上的关於房地产的修正和清扫等方面。
  • 房地产保险有火灾保险和家产保险以及赔偿保险等等,五花八门种类繁多,购买房地产的时候建议和不动产中介公司的责任人仔细商谈清楚。
  • 购买了用於出租的房地产,若需要(将租金)汇款到中国,或者委托第三者对公寓进行租借管理的时候,需要找到相应的管理公司并与其签订合同。一般情况下,委托给介绍给业主房地产的不动产中介公司管理的例子比较多,管理费用大多为房屋一年租金的5%左右,这个价位比较被认可。
  • 对於被委托者的房地产公司。进行管理用於租赁房地产时,要负责给业主汇租金款,每年对业主进行2到3次税金缴纳金额,房屋租借情况的报告。另外还要对已经退房的空房进行清扫并且判断房子是否需要整修,同时召集下一租客,对於清扫,整修,以及招租过程中所产生的费用,需由业主自己进行承担。
  • 如果业主对自己委托管理房地产的管理公司不满意,可以与其解约,另找他家公司并与之签订管理合同。

以上担当:野宫

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